Analisi cash flow per immobili in affitto

Il cash flow è la metrica più importante per gli investitori immobiliari. Un immobile con cash flow positivo si paga da solo dal primo giorno.

Cos'è il cash flow?

Cash flow mensile = Entrate mensili - Uscite mensili

Passo 1: Stimare gli affitti

Affitto mensile = N° camere affittabili × Affitto medio per camera

Affitto medio per camera:

• Milano: 500-700 €
• Roma: 450-650 €
• Marsiglia: 350-500 €
• Berlino: 450-600 €

In coabitazione: Affittare stanza per stanza rende 20-40% in più.

Passo 2: Costo totale di acquisizione

Costo totale = Prezzo × Moltiplicatore

Moltiplicatori tipici:

• Italia: × 1,10-1,12
• Francia (usato): × 1,08
• Spagna: × 1,10-1,13
• Germania: × 1,07-1,15

Passo 3: Rata del mutuo

Esempio: Appartamento da 250.000 € a Milano

• Costo totale: 275.000 €
• Anticipo: 55.000 € (20%)
• Mutuo: 220.000 €
• Tasso: 3,3%/anno
• Durata: 25 anni
• Rata ≈ 1.074 €

Passo 4: Spese mensili

Spesa	Importo tipico
Condominio	100-400 €/mese
IMU	50-200 €/mese
Assicurazione	15-30 €/mese
Provisione vacancy	5-8% dell'affitto
Provisione manutenzione	3-5% dell'affitto

Metriche chiave

Metrica	Formula	Obiettivo
Rendimento lordo	(Affitto annuo / Prezzo) × 100	> 5%
Rendimento netto	(Affitto - Spese) / Costo totale × 100	> 3,5%
Cash flow	Affitto - Tutte le spese	> 0 €

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