Análise de cash flow para imóveis de arrendamento

O cash flow é a métrica mais importante para investidores em arrendamento. Um imóvel com cash flow positivo paga-se a si próprio desde o primeiro dia.

O que é cash flow?

Cash flow mensal = Receitas mensais - Despesas mensais

Passo 1: Estimar as rendas

Renda mensal = N.º de quartos alugáveis × Renda média por quarto

Renda média por quarto:

• Lisboa: 400-600 €
• Porto: 350-500 €
• Marselha: 350-500 €
• Berlim: 450-600 €

Em alojamento partilhado: Alugar quarto por quarto rende 20-40% mais.

Passo 2: Custo total de aquisição

Custo total = Preço × Multiplicador

Multiplicadores típicos:

• Portugal: × 1,08-1,10
• França (usado): × 1,08
• Espanha: × 1,10-1,13
• Alemanha: × 1,07-1,15

Passo 3: Prestação do crédito

Exemplo: Apartamento de 200 000 € em Lisboa

• Custo total: 216 000 €
• Entrada: 21 600 € (10%)
• Empréstimo: 194 400 €
• Taxa: 3,3%/ano
• Prazo: 30 anos
• Prestação ≈ 853 €

Passo 4: Despesas mensais

Despesa	Valor típico
Condomínio	50-200 €/mês
IMI	30-100 €/mês
Seguro	15-30 €/mês
Provisão vacância	5-8% da renda
Provisão manutenção	3-5% da renda

Métricas-chave

Métrica	Fórmula	Objetivo
Rendimento bruto	(Renda anual / Preço) × 100	> 5%
Rendimento líquido	(Renda - Despesas) / Custo total × 100	> 3,5%
Cash flow	Renda - Todas as despesas	> 0 €

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