buying strategy
10 min readPrecio por metro cuadrado: la guía completa
Pregunta a cualquier profesional inmobiliario cuál es la métrica más importante y responderá lo mismo: el precio por metro cuadrado. Sin embargo, la mayoría de compradores se centran en el precio total.
Por qué el precio total engaña
| Inmueble | Precio | Superficie | Hab. |
|---|---|---|---|
| Piso A | 250.000 € | 45 m² | 2 |
| Piso B | 310.000 € | 68 m² | 3 |
El piso A parece «más barato». Pero:
- A: 250.000 ÷ 45 = 5.556 €/m²
- B: 310.000 ÷ 68 = 4.559 €/m²
El piso B es un 18% más barato por m².
La fórmula
Precio/m² = Precio total ÷ Superficie habitable (en m²)
Benchmarks del mercado
España
| Ciudad | Media €/m² |
|---|---|
| Madrid (centro) | 5.500 € |
| Barcelona (centro) | 5.000 € |
| Valencia | 2.500 € |
| Málaga | 3.200 € |
| Sevilla | 2.800 € |
Otras ciudades europeas
| Ciudad | Media €/m² |
|---|---|
| París | 9.500 € |
| Londres (Zona 1-2) | 12.000-18.000 € |
| Berlín | 5.500 € |
| Lisboa | 5.000 € |
| Milán | 5.200 € |
Usar el precio/m² eficazmente
Identificar oportunidades
- 10-15% bajo la media: A examinar — posible reforma necesaria o vendedor motivado
- 15-25% bajo la media: Fuerte potencial — probablemente necesita obras
- 25%+ bajo la media: Investigar con cuidado
Factor reforma
Precio post-reforma/m² = (Precio + Coste reforma) ÷ Superficie
Costes de reforma estimados:
- Pintura y acabados: 200-500 €/m²
- Cocina/baño: 600-1.000 €/m²
- Reforma integral: 1.000-1.800 €/m²
Errores comunes
- Comparar tipos diferentes: Los estudios tienen precio/m² más alto que pisos grandes
- Ignorar la planta: La planta baja es típicamente 10-15% más barata
- Obra nueva vs segunda mano: Lo nuevo cuesta 15-25% más
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