instruções engineering para imobiliário: melhores critérios

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Anatomia de um boas instruções

1. Critérios rígidos (obrigatórios)

Rejeitar se:
- Preço/m² > 5 500 €
- Menos de 2 quartos
- RDC sem espaço exterior
- Certificado F ou G

2. Cálculos

Calcular:
- Preço/m² = preço ÷ área
- Cash flow = (quartos × 400 €) - prestação - condomínio

3. Critérios flexíveis (preferências)

Preferir:
- Virado a sul ou oeste
- Acima do 3.º andar
- Recentemente renovado

4. Exceções

Também reencaminhar se:
- Preço/m² 20%+ abaixo da média do bairro
- Cash flow > 250 €/mês

Modelos

Primeiro comprador

Reencaminhar se: [bairros], preço < [max], ≥ [X] divisões, não RDC, preço/m² < [valor]
Preferir: sul/oeste, varanda, rua calma

Investidor

Reencaminhar se cash flow positivo: (quartos × [renda]) - prestação - despesas > 0

Erros comuns

• Vago demais: «Um bom apartamento em Lisboa»
• Rígido demais: 15 critérios = nada passa
• Sem cálculos: «Bom investimento» vs fórmula precisa
• Sem exceções: Adicione «também se preço/m² 20% abaixo da média»

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