Analyse de cash flow pour les investissements locatifs

Le cash flow est la métrique la plus importante pour les investisseurs locatifs. Un bien avec un cash flow positif se paie tout seul dès le premier jour.

Qu'est-ce que le cash flow ?

Cash flow mensuel = Revenus mensuels - Dépenses mensuelles

Étape 1 : Estimer les revenus locatifs

Par chambre :

Loyer mensuel = Nombre de chambres louables × Loyer moyen par chambre

Loyer moyen par chambre :

• Paris : 550-750 €
• Lyon : 400-550 €
• Marseille : 350-500 €
• Berlin : 450-600 €

En colocation : Louer chambre par chambre rapporte 20-40 % de plus.

Étape 2 : Calculer le coût total d'acquisition

Coût total = Prix affiché × Multiplicateur

Multiplicateurs typiques :

• France (ancien) : × 1,08
• France (neuf) : × 1,03
• Espagne : × 1,10-1,13
• Allemagne : × 1,07-1,15

Étape 3 : Calculer la mensualité du prêt

Utilisez la formule PMT :

Mensualité = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]

Exemple : Appartement à 250 000 € à Lyon

• Coût total : 270 000 €
• Apport : 27 000 € (10 %)
• Emprunt : 243 000 €
• Taux : 3,3 %/an → 0,275 %/mois
• Durée : 25 ans → 300 mois
• Mensualité ≈ 1 187 €

Étape 4 : Ajouter les charges mensuelles

Charge	Montant typique
Charges copro	100-400 €/mois
Taxe foncière	50-200 €/mois
Assurance PNO	15-30 €/mois
Provision vacance	5-8 % du loyer
Provision entretien	3-5 % du loyer

Étape 5 : Calculer le cash flow

Cash flow = Loyer - Mensualité - Charges - Autres dépenses

Métriques clés

Métrique	Formule	Objectif
Rendement brut	(Loyer annuel / Prix) × 100	> 5 %
Rendement net	(Loyer - Charges) / Coût total × 100	> 3,5 %
Cash flow	Loyer - Toutes dépenses	> 0 €

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