Análisis de cash flow para propiedades de alquiler: paso a paso

El cash flow es la métrica más importante para inversores inmobiliarios. Un inmueble con cash flow positivo se paga solo desde el primer día.

Qué es el cash flow

Cash flow mensual = Ingresos mensuales - Gastos mensuales

Paso 1: Estimar ingresos por alquiler

Por habitación: Alquiler medio por habitación:

• Madrid: 500-650 €
• Barcelona: 500-700 €
• Valencia: 350-450 €
• Málaga: 350-500 €

En piso compartido: Alquilar por habitaciones rinde 20-40% más.

Paso 2: Calcular coste total de adquisición

Coste total = Precio × Multiplicador

Multiplicadores típicos en España:

• Segunda mano: × 1,10-1,13 (ITP 6-10% + notario + registro)
• Obra nueva: × 1,12-1,14 (IVA 10% + AJD)

Paso 3: Calcular cuota hipotecaria

Ejemplo: Piso de 200.000 € en Valencia

• Coste total: 222.000 €
• Entrada: 44.400 € (20%)
• Hipoteca: 177.600 €
• Tipo: 3,3%/año
• Plazo: 25 años
• Cuota ≈ 869 €

Paso 4: Añadir gastos mensuales

Gasto	Importe típico
Comunidad	50-200 €/mes
IBI	30-100 €/mes
Seguro hogar	20-40 €/mes
Provisión vacío	5-8% del alquiler
Provisión mantenimiento	3-5% del alquiler

Paso 5: Calcular cash flow

Cash flow = Alquiler - Cuota - Gastos

Métricas clave

Métrica	Fórmula	Objetivo
Rentabilidad bruta	(Alquiler anual / Precio) × 100	> 5%
Rentabilidad neta	(Alquiler - Gastos) / Coste total × 100	> 3,5%
Cash flow	Alquiler - Todos los gastos	> 0 €

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