Cash-Flow-Prüfung für Mietobjekte: Schritt für Schritt

Cash Flow ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Ein Objekt mit positivem Cash Flow bezahlt sich ab Tag eins selbst.

Was ist Cash Flow?

Monatlicher Cash Flow = Monatliche Einnahmen - Monatliche Ausgaben

Schritt 1: Mieteinnahmen schätzen

Durchschnittliche Miete pro Zimmer:

• Berlin: 550-700 €
• München: 650-850 €
• Hamburg: 500-650 €
• Leipzig: 350-450 €

WG-Vermietung: Zimmervermietung bringt 20-40 % mehr als Gesamtvermietung.

Schritt 2: Gesamtkosten berechnen

Gesamtkosten = Kaufpreis × Multiplikator

Typische Multiplikatoren:

• Berlin: × 1,11-1,12 (6 % GrESt + Notar + Makler)
• München: × 1,09-1,10 (3,5 % GrESt)
• Hamburg: × 1,12-1,13 (5,5 % GrESt)

Schritt 3: Kreditrate berechnen

Beispiel: Wohnung 250.000 € in Berlin

• Gesamtkosten: 280.000 €
• Eigenkapital: 56.000 € (20 %)
• Kredit: 224.000 €
• Zins: 3,3 %/Jahr
• Laufzeit: 25 Jahre
• Rate ≈ 1.095 €

Schritt 4: Monatliche Kosten addieren

Kosten	Typischer Betrag
Hausgeld (nicht umlagefähig)	100-300 €/Monat
Grundsteuer	30-80 €/Monat
Versicherung	15-30 €/Monat
Leerstandsrücklage	5-8 % der Miete
Instandhaltungsrücklage	3-5 % der Miete

Schritt 5: Cash Flow berechnen

Cash Flow = Miete - Rate - Kosten

Schlüsselkennzahlen

Kennzahl	Formel	Ziel
Brutto-Rendite	(Jahresmiete / Preis) × 100	> 4 %
Netto-Rendite	(Miete - Kosten) / Gesamtkosten × 100	> 3 %
Cash Flow	Miete - Alle Ausgaben	> 0 €

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